건물·토지는 아파트처럼 사면 안 됩니다 — 같은 평수인데 값이 두 배 갈리는 이유

이 글은 수도권에서 건물·토지 매수를 검토하시는 분들을 위해 인덕원 지성부동산이 정리한 실무 기준입니다. 개별 물건의 조건과 지자체 조례에 따라 적용이 달라지므로, 실제 매수 판단은 반드시 최신 서류와 현장 확인을 거쳐야 합니다.

아파트에는 있고, 토지에는 없는 것

아파트는 값을 매기기 쉽습니다. 같은 단지 같은 평형이 지난달에 얼마에 팔렸는지 보면 됩니다. 옆집이 기준이 되어 줍니다.

건물과 토지는 그 기준이 없습니다. 바로 옆에 붙어 있는 땅인데도 값이 두 배 차이 나는 일이 흔합니다. 면적이 같아도, 위치가 같아도 그렇습니다.

땅값을 결정하는 것은 면적이 아니라 그 땅에 무엇을 얼마나 지을 수 있느냐이기 때문입니다.

30년 동안 현장에서 확인해 온 순서대로, 세 가지만 짚겠습니다.

하나 — 용도지역이 값의 뼈대입니다

위 그림의 세 땅은 크기가 같습니다. 그런데 올라간 건물은 단독주택, 4층 건물, 고층 오피스로 전혀 다릅니다.

이 차이를 만드는 것이 용도지역입니다. 국토계획법이 전국의 모든 땅에 미리 정해 둔 등급으로, 그 땅에 지을 수 있는 건물의 종류와 규모가 여기서 갈립니다.

• 제1종전용주거지역 — 단독주택 위주. 상가도 제한적입니다.
• 제2종일반주거지역 — 아파트·다세대가 가능한 가장 흔한 주거지역입니다.
• 준주거지역·상업지역 — 상가·업무시설까지 넓게 가능하고, 지을 수 있는 규모도 커집니다.
• 자연녹지지역 — 개발이 크게 제한됩니다. 값이 싼 데는 이유가 있습니다.

같은 동네 안에서도 길 하나를 사이에 두고 용도지역이 갈리는 경우가 많습니다. 매물 광고에는 안 나오지만, 값 차이의 가장 큰 원인이 이것입니다.

토지이용계획확인원 한 장이면 확인됩니다. 확인하지 않고 평당 얼마인지부터 따지면 순서가 거꾸로입니다.

둘 — 건폐율과 용적률이 실제 크기를 정합니다

용도지역이 정해지면 두 숫자가 따라옵니다.

• 건폐율 — 땅에서 건물이 깔고 앉을 수 있는 넓이의 비율입니다. 100평 땅에 건폐율 60%면 바닥 60평까지 지을 수 있습니다.
• 용적률 — 지상층 바닥면적을 모두 더한 값의 비율입니다. 100평 땅에 용적률 200%면 연면적 200평, 곧 60평씩 3~4층 정도가 나옵니다.

같은 100평이라도 용적률 150%인 땅과 400%인 땅은 지을 수 있는 면적이 2.5배 차이입니다. 임대료를 받는 건물이라면 수익도 그만큼 갈립니다.

여기에 지자체 조례로 정해진 실제 상한, 일조권에 따른 높이 제한, 주차장 확보 의무가 더 붙습니다. 법정 상한을 다 못 쓰는 땅이 생각보다 많습니다. 서류상 400%인데 실제로는 300%밖에 못 짓는 경우, 그 차이가 곧 손해입니다.

셋 — 도로에 닿아 있지 않으면 못 짓습니다

가장 많이 놓치는 부분입니다.

건축법은 폭 4m 이상 도로에 2m 이상 접한 땅에만 건축 허가를 내줍니다. 이 조건을 못 갖춘 땅을 맹지라고 합니다.

위 그림의 오른쪽처럼 사방이 남의 땅으로 둘러싸인 경우가 대표적입니다. 등기부에도, 지적도에도 멀쩡한 땅으로 나옵니다. 그런데 집을 못 짓습니다.

값이 주변보다 눈에 띄게 싸다면 이 가능성을 먼저 의심하셔야 합니다.

• 지적도상 도로가 있어도 실제로 개설되지 않은 도로일 수 있습니다.
• 도로가 사유지여서 소유자 동의가 필요한 경우도 있습니다.
• 현황도로로 오래 써 왔더라도 법적 도로로 인정받지 못하면 허가가 나지 않습니다.

맹지가 무조건 나쁜 것은 아닙니다. 인접 토지를 함께 사거나 도로 사용 승낙을 받아 푸는 방법이 있습니다. 다만 그것은 미리 계산에 넣고 사는 것이지, 사고 나서 알게 될 일이 아닙니다.

계약 전에 이것만은 확인하십시오

• 토지이용계획확인원 — 용도지역·지구단위계획·각종 규제
• 지적도·임야도 — 모양, 도로 접함, 실제 경계
• 등기부등본 — 소유관계, 근저당, 가압류, 지상권
• 건축물대장 — 건물이 있다면 위반건축물 여부
• 현장 확인 — 서류에 없는 것들. 실제 진입로 폭, 옹벽, 고저차, 인접 사용 상태

서류 다섯 장과 현장 한 번이면 큰 사고는 거의 걸러집니다. 문제는 어디를 봐야 하는지 아느냐입니다.

수도권에서 상담드립니다

인덕원 지성부동산은 인덕원·안양·과천·의왕을 중심으로 하되, 건물·토지는 수도권 전지역을 상담해 드립니다.

• 인덕원·안양·과천 — GTX-C, 월곶판교선, 인덕원동탄선이 겹치는 구간의 상가건물·업무용 토지
• 의왕·군포 — 산업단지 배후의 공장·창고 부지
• 그 외 수도권 — 도로 조건과 용도지역을 먼저 확인한 뒤 현장 동행

부동산학 박사이자 실전 30년의 인덕원 서박사가 서류 검토부터 현장 확인, 잔금까지 함께합니다.

매도를 검토 중이시라면 지금 이 땅이 어떤 값을 받을 수 있는지 먼저 확인해 드립니다. 매수를 검토 중이시라면 이 값이 타당한지 근거를 들어 말씀드립니다.

아직 결정 전이어도 괜찮습니다. ☎ 031-426-3000 부담 없이 상담부터 시작하세요.