정비사업 법안 첫 관문｜용적률 130%·지위양도 완화, 뭐가 바뀌나
재건축·재개발을 기다리시는 분들께 반가운 소식이 하나 나왔습니다. 용적률은 높이고, 규제는 푸는 정비사업 법안들이 국회 국토교통위원회에서 첫 관문을 넘었습니다.
핵심은 세 줄입니다.
- 용적률 — 과밀억제권역 재건축·재개발은 법적상한용적률의 최대 130%까지
- 조합원 지위양도 — 재건축도 금지 시점을 관리처분인가 이후로 늦춤
- 공원·녹지 — 주변에 충분하면 현금 납부로 대신
다만 아직 법이 바뀐 것은 아닙니다. 이번 단계는 심사를 시작한다는 의미이니, 확정된 것처럼 움직이시면 안 됩니다.
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어디까지 왔나 — 법안 13건, 법안소위로
국회 국토교통위원회는 최근 전체회의에서 정비사업 관련 법안 13건을 국토법안심사소위원회에 넘기기로 했습니다. 상임위에서 본격적으로 심사를 시작하는 단계입니다.
| 법률 | 건수 |
|---|---|
| 도시정비법 | 6건 |
| 소규모주택정비법 | 4건 |
| 노후계획도시정비법 | 2건 |
여기에 재건축초과이익 환수제 폐지·개정 청원도 함께 채택됐습니다.
주의 — 지난 2월 국토위를 통과한 도시정비법 개정안(위원장 대안)도 아직 국회 본회의를 넘지 못했습니다. 법안이 쌓이는 적체 우려가 나오는 이유입니다.
1. 용적률 — 법적상한의 최대 130%까지
가장 관심이 큰 내용입니다. 개정안에 따르면 과밀억제권역이나 시·도 조례로 정하는 지역의 재건축·재개발은 지방도시계획위원회 심의를 거쳐 법적상한용적률의 130%까지 완화할 수 있습니다.
다음 경우에도 최대 130%를 적용할 수 있도록 했습니다.
- 세입자에게 손실보상 기준 이상으로 주거이전비·영업손실을 보상하는 경우
- 임대주택·임대상가를 추가로 짓는 등 세입자 보상 대책을 따로 세운 경우
- 역세권 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 경우
용적률이 오르면 지을 수 있는 세대 수가 늘고, 일반분양 수익이 커져 조합원 분담금 부담이 줄어들 여지가 생깁니다. 사업성이 애매해 멈춰 있던 단지에는 특히 중요한 변수입니다.
2. 재건축 조합원 지위양도 — 조합설립에서 관리처분으로
지금은 투기과열지구 안에서 재개발은 관리처분인가 이후, 재건축은 조합설립인가 이후부터 조합원 지위를 넘길 수 없습니다. 재건축만 훨씬 일찍 거래가 묶이는 구조라, 거래가 위축되고 가격이 왜곡된다는 지적이 많았습니다.
| 구분 | 현행 | 개정안 |
|---|---|---|
| 재개발 | 관리처분인가 이후 금지 | (변동 없음) |
| 재건축 | 조합설립인가 이후 금지 | 관리처분인가 이후 금지 |
또 하나, 무주택 기간 5년 이상인 무주택자는 관리처분인가 이후에 조합원 물건을 사더라도 조합원이 될 수 있는 길을 열었습니다.
재건축 단지 매수를 고민하시는 분이라면, 이 법안의 통과 여부에 따라 살 수 있는 시점과 물건이 달라집니다. 매수 전에 반드시 해당 단지의 현재 단계부터 확인하세요.
3. 공원·녹지 — 주변에 충분하면 현금 납부
정비구역에서 일정 거리 안에 대통령령으로 정하는 면적 이상의 도시공원이나 녹지가 이미 있다면, 공원·녹지를 새로 만드는 대신 필요한 비용을 현금으로 낼 수 있도록 하는 개정안도 함께 나왔습니다.
땅을 공원으로 내주지 않아도 되면 그만큼 주택을 지을 땅이 늘어나 사업성에 도움이 됩니다.
함께 넘어간 법안들
| 내용 | 핵심 |
|---|---|
| 동의서 징구 요청 | 토지등소유자 연락처를 알 수 없을 때, 시장·군수에게 동의서를 대신 받아 달라고 요청 가능 |
| 재개발 감정평가업체 | 지금은 시장·군수가 2곳 이상 선정 → 개정안은 조합총회에서 1곳 이상 선정 |
| 통합심의 | 사업시행자 신청이 있어야 하는 절차로 오해되지 않도록 문구 정비 |
한눈에 정리
| 분야 | 개정안 내용 | 체감 포인트 |
|---|---|---|
| 용적률 | 법적상한의 최대 130% | 사업성·분담금 |
| 지위양도(재건축) | 관리처분인가 이후로 금지 시점 이동 | 매수 가능 시기 |
| 무주택자 | 5년 이상이면 관리처분 후 양수도 조합원 | 실수요자 진입 |
| 공원·녹지 | 현금 납부로 대체 | 사업 부지 확보 |
| 진행 상황 | 국토법안심사소위 심사 중 | 아직 확정 아님 |
안양·인덕원 정비사업은 어떻게 봐야 할까
안양·인덕원·평촌 일대도 재개발·재건축 단지가 여러 곳 진행 중입니다. 같은 법안이라도 우리 단지가 지금 어느 단계인지, 과밀억제권역·역세권 요건에 해당하는지에 따라 받는 영향이 완전히 다릅니다.
정비사업 세금 일정은 재개발·재건축 세금, 먼저 봐야 할 3가지 날짜에, 최근 정책 흐름은 부동산 정책 기조는 그대로 글에 정리해 두었습니다. 가지고 계신 물건이나 관심 단지가 이번 법안으로 어떤 영향을 받는지 궁금하시면 편하게 물어보세요.
※ 이 글은 국회 국토교통위원회에서 법안심사소위로 회부된 법안 내용을 정리한 일반 정보이며, 특정 부동산의 매수·매도를 권유하지 않습니다. 법안은 심사 과정에서 내용이 바뀌거나 통과되지 않을 수 있으니, 최종 판단 전 국회 의안정보시스템 등 공식 자료를 꼭 확인해 주세요. (참고: 위클리한국주택경제신문 2026.09.29 보도)