10월 1일 시행 부동산 세금 5가지｜일시적 2주택 3년→2년

2026년 9월 29일 국무회의에서 「소득세법 시행령」 등 세법 시행령 개정안이 의결됐고, 2026년 10월 1일부터 공포·시행됩니다. 지난 8월 3일 발표된 「2026년 세제개편안」의 후속 조치로, 집을 가진 분이라면 매도 시기와 순서를 다시 계산해야 하는 내용이 담겼습니다.

조정대상지역에서 집을 갈아타는 중이라면, 이제 새 집을 산 뒤 2년 안에 기존 집을 팔아야 1세대 1주택 비과세를 받습니다. (종전 3년)

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한눈에 정리하면 다음 5가지입니다.

① 조정대상지역 일시적 2주택, 3년 → 2년

가장 많은 분께 해당되는 변화입니다. 조정대상지역에서 집을 갈아타려고 새 집을 먼저 산 경우, 기존 집을 팔아야 하는 기한이 3년에서 2년으로 1년 짧아집니다. 양도소득세와 종합부동산세 모두 해당됩니다.

이 기간 안에 기존 집을 정리하면 1세대 1주택 혜택을 그대로 받습니다.

• 양도소득세: 양도가액 12억 원 이하분 비과세 + 장기보유특별공제 우대(최대 80%)
• 종합부동산세: 기본공제 12억 원 + 고령자·장기보유 세액공제(최대 80%)

언제 산 집부터 적용될까? 양도세는 2026년 8월 4일 이후 새 집을 취득하고, 10월 1일 이후 기존 집을 파는 분부터 적용됩니다. 8월 3일 이전에 취득했거나 매매계약을 체결하고 계약금까지 냈다면 종전 3년 규정이 그대로 적용됩니다.

종부세는 2026년 8월 4일 이후 새 집을 취득하고, 2027년 6월 1일 기준으로 납세의무가 생기는 분부터 적용됩니다.

② 조정대상지역 매입임대 아파트, 중과배제에 기한이 생긴다

지금까지는 매입임대주택 등록이 말소된 뒤에도 다주택자 양도세 중과배제와 법인세 추가과세 배제가 기한 없이 적용됐습니다. 앞으로 조정대상지역 매입임대 아파트는 정해진 기한 안에 팔아야만 이 혜택을 받습니다.

• 원칙: 2027년 12월 31일까지 양도하면 기존 특례 유지
• 의무임대기간이 남은 경우: 2027년 1월 1일 기준 의무임대기간이 끝나지 않았다면 종료일(말소일)부터 1년
• 재건축·재개발 진행 중: 기한 전에 정비사업이 진행됐다면 이전고시일부터 1년까지 (둘이 겹치면 늦은 날)

임대사업자의 거주주택 비과세 특례(12억 원 이하 비과세, 장특공제 최대 80%)는 입법예고 의견을 반영해 현재처럼 등록말소일부터 5년간 유지됩니다.

등록임대아파트 매도 순서가 고민이라면 앞서 정리한 등록임대아파트 양도세 혜택 사라진다? 다주택자가 확인할 매도 기한 글도 함께 보세요.

③ 상생임대주택 거주요건 면제, 올해 말 종료

임대료를 5% 이내로만 올리는 상생임대를 2년 하면, 양도세 1세대 1주택 비과세·장특공제 우대에 필요한 2년 거주요건을 면제해 주던 특례입니다. 이 특례는 예정대로 2026년 12월 31일에 종료됩니다.

다만 갑자기 끊기지 않도록 보완책이 있습니다.

• 상생임대가 끝난 뒤 1년 이내(최대 2029년 12월 31일) 에 파는 집은 거주요건 면제 적용
• 2026년 12월 31일 이전에 상생임대 기간이 이미 끝났다면 2027년 12월 31일까지 양도분에 적용

④ 비수도권 준공 후 미분양, 세제지원 1년 연장

지방의 준공 후 미분양 주택을 사면 종부세·양도세 계산 때 주택 수에서 빼 주는 특례, 그리고 기업구조조정 리츠가 취득한 지방 미분양에 대한 종부세 합산배제·법인세 추가과세 배제 특례가 2027년 12월 31일까지 1년 연장됩니다.

⑤ 한미전략투자기금 출연금, 증여세 비과세

한미전략투자공사에 설치된 한미전략투자기금이 증여세 비과세 단체에 추가돼, 이 기금에 출연하는 금액에는 증여세가 붙지 않습니다. 일반 주택 보유자와 직접 관련은 적지만 함께 알아 두시면 좋습니다.

꼭 기억할 날짜

• 2026.8.4 — 이 날 이후 새 집 취득부터 일시적 2주택 2년 적용
• 2026.12.31 — 상생임대 거주요건 면제 특례 종료
• 2027.12.31 — 조정대상지역 매입임대 아파트 중과배제 원칙 기한 · 지방 미분양 특례 기한
• 2029.12.31 — 상생임대 거주요건 면제 최대 기한

🎬 30초 요약 쇼츠

그래서 지금 무엇을 해야 할까

갈아타기를 준비 중이라면 새 집 잔금일부터 2년을 달력에 먼저 표시하세요. 기존 집이 1년 안에 팔릴지, 가격을 얼마로 내놔야 할지까지 역산해서 매도 일정을 짜는 것이 이번 개정의 핵심 대응입니다.

임대사업자라면 보유 물건별로 취득일·등록일·의무임대 종료일·정비사업 진행 여부를 표로 정리하고, 2027년 말까지 무엇부터 팔지 순서를 정해야 합니다. 상생임대를 활용 중이라면 계약 종료일을 확인해 1년 안에 매도할 수 있는지 점검하세요.

인덕원·안양·과천·의왕 지역에서 갈아타기나 매도 시기를 고민 중이라면, 인덕원 현장을 30년간 지켜본 인덕원 서박사가 보유 현황과 매도 순서를 함께 정리해 드립니다. 구체적인 세액 계산은 세무 전문가와 함께 확인하시길 권합니다.

※ 본문은 2026년 9월 29일 국무회의 의결 보도자료(10월 1일 시행)를 바탕으로 한 일반 정보입니다. 실제 적용 여부는 취득·계약 시점 등 개인별 요건에 따라 달라질 수 있습니다.