자금조달계획서 증빙 의무화｜부모 차용증 작성법

🎬 2분 영상 브리핑

집 살 때 가장 크게 달라진 것

요즘 집을 사려는 분들이 가장 크게 체감하는 변화는 자금조달계획서와 거래 증빙 검증이 훨씬 깐깐해졌다는 점입니다. 무엇이 바뀌었는지, 국세청 자금출처 조사에서 문제가 되지 않으려면 무엇을 준비해야 하는지 핵심만 정리했습니다.

① 실거래 신고, 무엇이 달라졌나

국토교통부의 부동산거래신고법 시행령 개정으로 중개 거래 신고와 취득 자금 소명 절차가 까다로워졌습니다.

• 계약금 입금 증빙 첨부 필수 — 중개사를 통해 실거래가를 신고할 때 매매계약서 사본뿐 아니라, 계약금이 실제로 매도인 계좌로 들어간 내역(무통장입금증·계좌이체 내역서·영수증 등)을 반드시 첨부해야 합니다.
• 증빙 누락 시 접수 차단 — 증빙 자료가 빠지면 부동산거래관리시스템 접수 자체가 막힙니다.
• 토지거래허가구역은 두 번 검증 — 허가 신청 단계의 토지취득자금 조달계획서는 물론, 본계약 후 실거래 신고 때 주택취득자금 조달계획서와 증빙 서류까지 꼼꼼히 검증합니다.
• 과세 자료 연계 — 지자체와 한국부동산원에 제출된 자금조달계획서는 국세청 과세 자료(PCI 시스템: 소득·지출·재산 분석 시스템)와 연계돼 의심 거래를 선별하는 데 쓰입니다.

② 국세청 자금출처 조사, 이렇게 대비하세요

국세청은 취득자의 나이·소득·직업에 비춰 스스로 집을 사기 어렵다고 판단되면 자금출처 조사에 착수합니다.

③ 부모님께 돈을 빌린다면 — 차용증 작성법

세법은 직계존비속 간의 금전 거래를 원칙적으로 증여로 추정합니다. 대여(차용)로 인정받으려면 객관적 증빙이 필수입니다.

적정 이자율은 연 4.6%

상속세 및 증여세법상 적정 이자율은 연 4.6%입니다. 다만 법정 이자와 실제 지급 이자의 차액이 연간 1,000만 원 미만이면 증여세를 과세하지 않습니다.

약 2억 1,700만 원 이하라면 무이자로 빌려도 연 이자 차액이 1,000만 원에 못 미쳐 증여세 문제가 생기지 않습니다. (2억 1,700만 원 × 4.6% ≈ 998만 원)

단, 무이자라도 원금 상환 능력이 없거나 상환 기간이 비현실적이면 차용 자체를 부인당할 수 있으니, 소액이라도 적정 이자를 정해 두는 것이 안전합니다.

차용증 필수 기재사항

• 차용 금액, 차용 목적, 원금 상환 기한과 상환 방식
• 이자율과 매월(매분기) 이자 지급일
• 기한의 이익 상실 조항(연체 시 조치)
• 대여인(부모)·차용인(자녀)의 인적사항, 자필 서명 또는 인감 날인

작성 시점을 객관적으로 남기기

나중에 소급 작성했다는 의혹을 피하려면 계약 전 또는 송금 전에 작성하고, 우체국 내용증명·확정일자·공증 중 하나로 작성 시점을 남겨 두세요.

이자는 반드시 계좌 이체로

현금으로 찾아서 건네는 것은 절대 금물입니다. 반드시 자녀 통장에서 부모 통장으로 이체하고, 통장 적요란에 [자녀 이름] O월 이자, [자녀 이름] 원금 일부 상환처럼 적어 매달 주기적인 입출금 기록을 남기세요.

계약 전 핵심 체크리스트

• 소명 비율 계산 — 계약 전 소득금액증명원과 가용 예금을 대조해, 취득가액의 통상 80% 이상을 소명할 수 있는지 미리 계산해 두세요.
• 계약금 증빙 보관 — 계약금 송금 영수증이나 은행 이체확인증은 PDF로 즉시 저장해 두세요.
• 가족 간 차용 정리 — 계약 전에 차용증 작성과 확정일자를 끝내고, 이자는 은행 계좌로 납입 기록을 관리하세요.

※ 본문은 2026년 10월 기준 공개된 법령·제도를 바탕으로 정리한 일반 정보입니다. 개인별 자금 구성에 따라 판단이 달라질 수 있으니, 세부 사항은 세무 전문가와 함께 확인하시길 권합니다.